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2005-10-10 |
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8월 31일에 부동산종합대책 발표가 있었는데, 어떤 내용이며 실제로 세금부분에 있어서 어떤 변화가 있는지 궁금합니다.
1. 8.31부동산종합대책의 주요 내용은 무엇입니까?
부동산 가격 안정을 통한 서민주거 안정과 투기수요 억제 및 실천적 공급대책 마련을 목표로 하고 있습니다.
주요 내용은
세금제도 강화, 부동산 공급대책 발표, 토지거래허가제 강화, 토지개발부담금 등 제도 개편과 주택대출 규제 강화입니다.
2. 부동산 관련 세제는 어떤 변화가 있습니까?
부동산의 취득단계의 세금과 보유단계의 세금 그리고 처분단계의 세금으로 나누어 살펴보겠습니다.
취득단계의 세금은 취득세와 등록세가 있습니다. 세금은 과세표준에 세율을 곱해서 계산하는데,
현재는 과세표준이 기준시가이고
세율은 취득세 2%, 등록세 1.5%입니다.
2006년부터는 과세표준이 기준시가에서 실거래가로 바뀌고
대신 세율은 취득세 1.5%, 등록세 1.0%로 인하되었습니다.
개인간 주택거래시 거래세 1%가 인하된 셈입니다.
기타 거래에 대한 취득세와 등록세는 변동이 없습니다.
3. 취득세와 등록세율이 인하되었다면, 지금보다 2006년도에 부동산을 취득하는 것이 유리합니까?
개인간의 주택거래에 대해서만 거래세율이 1%인하되었을 뿐, 기타 거래는 인하되지 않았습니다. 또한 개인간의 주택거래라 하더라도 과세표준이 기준시가에서 실거래가로 바뀌었으므로 공시가격이 실거래가액의 73%이하라면 2005년 취득이 유리하고, 공시가격이 실거래가액의 73%를 초과한다면 2006년 취득이 유리합니다.
4. 부동산의 보유단계에는 어떤 세금이 있습니까?
재산세와 종합부동산세가 있습니다.
5. 재산세와 종합부동산세의 차이는 무엇입니까?
일정액 이하의 보유에 대해서는 재산세를 과세하고, 일정액 이상 보유에 대해서는종합부동산세를 과세한다고 생각하면 됩니다.
6. 8.31대책에서 종합부동산세에 대해 개정된 것은 무엇입니까?
현행 제도는 개인별로 소유주택가액을 합산해서 공시가격이 9억원 이상인 경우에 9억원 초과분에 대하여 종합부동산세를 과세했습니다.
그리고, 과세표준은 공시가격의 50%에 해당하는 금액이었습니다. 또한 급격히 세금이 늘어나는 것을 방지하기 위해 세부담상한을 전년도 총세액부담의 150%로 정하고 있습니다.
개편 방안은 개인별 과세가 아니라 세대별 합산과세로 바뀌었습니다. 기준금액도 6억원으로 인하되었으며 세부담의 상한은 300%로 바뀌었습니다.
과세표준이 현행은 공시가격의 50%라고 했는데, 2006년도에는 70%, 2007년에는 80%, 2008년에는 90%, 2009년에는 공시가격의 100%가 과세표준이 됩니다.
세율도 일부구간에서는 인상되었습니다.
7. 종합부동산세가 개인별과세가 아니라 세대별 합산과세로 바뀌었다고 하는데, 위헌 소지는 없습니까? 금융소득을 부부단위로 합산과세했던 것이 위헌 판정을 받은 적이 있지 않습니까?
세대별 합산과세는 부부간, 세대원간 분산 등기를 해서 조세를 회피하는 것을 예방하기 위한 것입니다. 부동산 관련 세금은 과세단위가 개인이 아니라 주거단위인 세대인 것이 제도의 본질에 부합되므로 위헌이 아니라는 것이 정부의 입장입니다.
위헌 논란을 최소화 하기 위해서 부부가 결혼 이전에 취득한 부동산, 부부가 별도의 소득을 증빙할 수 있는 부동산, 상속.증여로 취득한 부동산 등에 한해 예외규정을 둘 예정입니다.
8. 종합부동산세가 세대별로 과세된다고 했는데 1세대의 범위는 어떻게 됩니까?
1세대는 본인 및 배우자와 같은 주소에서 생계를 같이 하는 직계존비속, 형제자매 등 가족입니다. 미혼자는 기본적으로 1세대로 인정되지 않지만, 만30세이상이거나 소득이 있어 경제적 독립성이 있거나 주택을 상속받은 경우이거나 배우자가 사망.이혼한 경우는 결혼하지 않았더라도 1세대로 인정됩니다.
9. 보유세가 많이 늘었다고 하는데, 일반 서민주택의 재산세는 어떻게 됩니까?
1세대1주택 공시가격 6억원 이하인 서민주택에 대해서는 달라지는 것이 없습니다. 다만, 재산세가 현재는 공시가격의 50%를 과세표준으로 하여 부과되는데, 50%를 과표적용률이라고 부릅니다. 과표적용율이 2008년부터 단계적으로 매년 5%씩 높아지게 되면서 재산세가 2008년부터 조금씩 늘어나게 됩니다. 당초 계획은 2006년부터 5%씩 상향조정할 계획이었는데, 2년간 유예된 것입니다.
10. 사업용토지와 비사업용 토지에 대한 보유세는 어떻게 변경됩니까?
사업용토지는 생산에 사용되는 점을 감안하여 재산세 및 종합부동산세의 과표적용률은 매년 5%씩 상향조정되고, 세부담의 상한도 현재와 같이 150%로 유지됩니다.
그러나, 비사업용토지는 종합부동산세 과표적용률은 2005년 50%에서 2006년에 20%가 상향조정된 70%, 2007년부터는 매년 10%씩 상향조정됩니다.
11. 그럼, 종합부동산세 과세대상 기준금액이 낮아졌고, 세부담 증가에 대한 한도액이 증가되었다는 게 주된 내용인거 같은데 정리해주시죠.
주택 기준금액은 인별 9억원에서 세대별 6억원으로 바뀌었고,
비업무용 토지는 인별 6억원에서 세대별 3억원으로 바뀌었으며
직전년도 대비 세금증가 한도액은 종전 150%에서 300%로 확대되었습니다.
사업용토지는 인별 40억원으로 변동이 없고, 세금증가 한도액도 종전과 같이 150%입니다.
12. 처분단계의 세금은 양도소득세지요? 양도소득세는 어떻게 바뀌었나요?
양도소득세 과세방법은 현재 기준시가를 적용하는 방법과 실거래가를 적용하는 방법 중에서 납세자가 유리한 방법을 선택하도록 하고 있고 다만, 투기지역에 소재하거나 고가주택이거나 1세대3주택에 해당하는 경우에 실거래가로 과세를 하고 있습니다.
개정되는 제도는 양도소득세의 계산 방법을 실거래가 기준으로 전환하는 것인데, 2006년에는 1세대2주택, 비사업용 나대지.잡종지 및 부재지주 소유 농지.임야.목장용지에 대해 실거래가로 과세하고 2007년부터는 모든 부동산에 대해 실거래 과세로 바뀌게 됩니다.
12. 1세대 2주택에 대해 양도소득세 계산이 불리해진다던데 어떤 내용입니까?
당장 2006년부터 실거래가로 양도소득세를 계산해야 하는 것도 불이익이지만, 2007년부터는 9~36%이던 양도소득세율이 50%로 인상되고, 3년이상 보유했을 경우 적용받았던 장기보유특별공제도 적용받을 수 없습니다.
따라서, 1세대 2주택을 양도할 계획이 있다면, 2006년말까지 양도해야 불이익이 적습니다.
13. 1세대 2주택에 대한 양도소득세 중과에 있어서 예외는 없습니까?
수도권이나 광역시에 소재하는 주택으로 기준시가 1억원초과주택과 기타지역의 경우 기준시가 3억원 초과 주택이 대상이므로, 기준이하 주택은 중과에서 제외됩니다.
또한, 이사, 근무, 혼인, 노부모 봉양 등 불가피한 사유로 1세대2주택이 된 경우에도 중과세 대상에서 제외됩니다.
14. 이번 8.31대책에서 서민관련 세금 정책을 정리해주세요.
개인간의 주택거래시 거래세가 1% 인하되고,
보유세 측면에서 공시가격 6억원 이하 주택은 종합부동산세 대상에서 제외되었고,
재산세의 세부담 상한선을 유지하고, 과표적용률을 당초 2006년부터 5%씩 상향조정하기로 하였던 것을 2년 유예하여 2008년부터 5%씩 상향조정합니다.
1세대 1주택의 양도세 부담 완화를 위해 15년이상 소유시 장기보유특별공제를 45%로 인상하여 공제하게 됩니다.
1세대 2주택 산정시 수도권 및 광역시는 기준시가 1억원 이하 주택, 기타지역은 3억원 이하 주택은 양도세 중과에서 빠지게 되었습니다.
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