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2005-08-01 |
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1784 |
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없음
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양도소득세에 대해 알아보겠습니다. 평소에 문의가 많은 사항들 위주로 살펴보겠습니다.
1. 부모님이 집 한 채를 보유하고 있고, 본인이 집 한 채를 보유하던 중에 살림을 합친 후 집을 팔게 되면 양도소득세를 어떻게 됩니까 ?
1세대가 양도일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 그 주택의 보유기간이 3년 이상인 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다. 이 경우는 양도일현재 1세대가 2주택을 보유하게 된 경우에 해당합니다만, 사례와 같이 60세 이상(여자의 경우 55세)의 직계존속을 동거봉양하기 위해 세대를 합침으로써
1세대가 2주택을 보유하게 된 경우는 세대를 합친날로부터 2년 이내 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 봅니다.
2. 그럼 양도하는 주택이 비과세가 되는 겁니까?
양도일 현재 2주택임에도 불구하고, 1세대가 1주택을 소유한 것으로 보는 특례입니다. 따라서 양도하는 주택을 3년이상 보유해야 비과세대상이 됩니다.
위의 경우 절세를 위해서는 세대를 합친날로부터 2년이내에 1주택을 양도해야 하고, 양도일 현재 3년이상 보유한 주택을 먼저 파는 것이 유리합니다. 2년 이내에 양도한다해도 그 주택의 보유기간이 3년이 되지 않았다면 양도소득세를 내야 합니다.
3. 아파트를 경락 받아 밀린 관리비와 전기요금을 대신 납부했을 때, 이를 양도소득세 계산할 때 인정받을 수 있습니까?
양도소득세는 양도가액과 취득가액의 차이인 양도차익에 대한 세금입니다. 취득가액에는 취득자산의 가치를 높이는 비용과 취득 및 양도비용을 포함합니다.
이때 밀린 관리비와 전기요금은 취득비용에 해당하지 않습니다.
인정 받을 수 있는 취득가액의 범위는,
자산의 매입가액, 취득세 및 등록세, 자산의 용도변경이나 개량, 이용편의를 위해 지출한 비용과 부동산중개수수료 등이 해당됩니다.
양도비용으로 직접 지출한 계약서 작성비용, 인지대, 부동산 취득시 강제 구입한 채권을 만기전에 매각함으로 발생한 손실도 비용으로 인정받을 수 있습니다.
4. 혹시, 은행에서 대출받은 이자도 인정받을 수 있습니까?
은행이자는 취득한 자산의 가치를 증가시키는 비용이 아니므로 인정되지 않습니다.
5. 땅을 법인에게 팔게 되었는데, 법인과 거래하면 실지 거래한 금액으로 신고해야한다던데 그렇습니까?
양도소득세를 계산하는 방법은 두 가지가 있습니다.
실제 거래한 금액대로 계산할 수 있고, 기준시가를 이용해서 계산할 수 있습니다.
토지, 건물, 분양권을 제외한 부동산에 관한 권리의 양도소득세 신고는 원칙적으로 기준시가를 적용합니다.
양도소득세는 양도하는 사람이 내는 세금이므로 취득하는 상대방이 누군지 상관없이 양도자 기준으로 판단해야 합니다.
6. 어떤 방법이 더 유리합니까?
경우마다 차이가 있으므로 두 가지 방법을 모두 계산해서 유리한 방법을 적용하면 됩니다. 다만, 세법에서 실제 거래한 금액으로 반드시 신고해야 하는 경우를 정하고 있습니다.
7. 그러면, 어떤 경우에 실지거래가액으로 양도소득세를 내야하나요?
투기지역에 소재하는 부동산을 양도하는 경우
1세대 3주택 이상인 자가 주택을 양도하는 경우
실지양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택인 경우
미등기상태로 양도하는 자산의 경우
부동산을 취득한 후 1년이내에 양도하는 경우
허위계약서 작성 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우
양도자가 양도 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 신고하는 경우입니다.
8. 투기지역에 속하면 무조건 실거래가로 과세가 됩니까?
올해부터는 투기지역내라 하더라도 소형주택은 기준시가로 과세합니다. 소형주택의 범위는 아파트의 경우는 전용면적 18평 이하이면서 국세청 기준시가 4천만원 이하이어야 합니다.
단독,다가구,다세대,연립주택은 건물 25.7평이하(대지 51.4평이하)이면서 국세청 기준시가 1억원이하인 경우입니다.
단, 재개발, 재건축 지정고시지역은 제외되므로 소형주택이라 하더라도 기준시가로 과세되지 않습니다.
9. 1세대 3주택이상 보유하게 되면 세무상 어떤 불이익이 있습니까?
양도소득세를 실제 거래한 금액으로 신고해야 된다고 설명드렸고,
1세대 3주택 이상 보유자는 주택을 3년이상 보유한 경우에도 장기보유특별공제를 적용받을 수 없고,
보유기간에 관계없이 양도소득세율이 60%입니다. 양도차익이 천만원이라면 양도소득세가 6백만원이 되는 겁니다.
10. 장기보유특별공제를 받을 수 없다고 했는데, 장기보유특별공제가 뭡니까?
토지 및 부동산을 3년이상 보유한 경우에는 양도차익의 10~30%를 공제해주는 제도입니다.
11. 1세대 3주택은 어떻게 판단합니까?
양도일 기준으로 주택의 수를 판단합니다. 지역기준과 주택가액기준으로 나눌 수 있습니다.
지역기준으로서 대상지역에 해당되는 주택가액에 불구하고 모두 포함됩니다. 수도권(서울특별시,인천광역시,경기도) 광역시(부산,대구,대전,광주,울산)에 소재하는 주택입니다. 다만, 수도권,광역시 중 군지역, 복합시의 읍.면지역 등 일부 제외되는 지역이 있습니다.
주택가액기준으로 기타지역에 소재하는 경우에도 주택이 양도당시 국세청 기준시가 3억원을 초과하는 주택이 해당됩니다.
12. 1세대 3주택에 제외되는 주택은 없습니까?
수도권 및 광역시 외의 지역에 소재하는 주택으로 주택가액이 국세청기준시가 3억원을 초과하지 않는 주택(농어촌주택)
사업자등록 등을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 국민주택으로 일정 요건에 해당되는 주택(장기임대주택)
종업원에게 무상으로 제공하는 사용자 소유의 주택으로 당해 무상제공기간이 10년 이상인 주택
문화재주택 등이 1세대 3주택에서 제외됩니다.
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